등록일 : 2021-01-10 15:38:49
조회수 : 289
안녕하세요.
부동산 매수를 하려고 합니다.
현재 매도인이 요양병원에 입원하여 직접 계약이 어려운 관계로, 계약을 모두 매도인의 아들에게 위임 한다고 합니다.
요양병원 입원 사유가 치매인지는 확인하지 못했으며,
매도 이전 전세 계약시에도 아들이 대리로 계약을 했다고 합니다.
계약 진행시
위임장, 인감증명서, 가족관계증명서 등의 서류는 준비를 한다고 하며
부동산 중개인과 대리인의 대화캡쳐를 통해 실제 매도인이 매도를 동의한다는 내용도 확인했습니다.
여기서 질문입니다.
1. 계약금과 잔금 모두 대리인의 계좌로 입금을 요구하는 경우 계약 진행을 해도 되는지요. 매매대금을 대리인 명의로 입금하는 것이 가능한 것인가요?
2. 대리인에게 입금 할 경우 후에 생길 수 있는 문제는 어떤 것이 있는지요?
3. 대리인의 계좌로 입금을 진행하는 경우 추가로 필요한 서류나 특약사항이 있는지요.
4. 매매대금을 수령할 권한까지 포함한다는 특약사항을 계약서에 명시하면 안전한건지요, 다른 안전장치가 있는지요.
5. 치매가 아니고, 직접 계약이 어려운 상태라면 매도 의사를 전화통화 등으로 확인 한 후 녹취를 한다면 이 것도 법적인 효력이 있는 건가요?
* 대리인 계좌로의 입금
* 추후 발생 가능한 문제들
* 추가 필요사항
* 녹취 증거
답변 부탁드립니다.
감사합니다.
매도인이 요양원에 입원해 있다고 하셨는데 매도인이 치매 등으로 의사표시가 불가능하다면 매도인의 법정대리인(성년후견인)과 계약을 체결하고 진행하시면 됩니다. 즉, 매도인의 아들이 법원으로부터 성년후견인으로 지정되어있다면 계약을 진행하시면 됩니다. 만약 성년후견인이 아닌 경우에는 우선 잔금일에 등기위임받은 법무사님이 매도인의 의사확인 불가능하여 등기가 불가능할 수 있습니다.
요약하자면..
1. 매도인이 치매가 아니어서 의사표시를 할 수 있는지 여부 확인하시고
2. 의사표시가 불가능하다면 매도인의 아들이 성년후견인인지 여부 확인하시고
3. 매도인이 치매환자인데 아들이 성년후견인이 아니라면 계약진행에 대하여 가까운 법무사사무소 방문하여 상담을 꼭 받으세요.
1. 먼저 부동산거래에 있어서 가장 중요한 것은 매도인의 진정한 의사입니다. 이에 법무사는 잔금 처리 전에 매도인을 직접 만나, 이의 의사를 확인합니다.
귀하의 사안같은 경우가 가장 고도의 주의를 요하는 경우로, 법무사는 미리 요양병원을 방문하여 매도인을 만나고, 이의 의사를 확인하는데,
이를 위해 의사를 면담하는 것도 고려할 수 있습니다. 따라서 이러한 절차가 생략되고, 대리인만 만난다거나, 특히 전화로 의사를 확인하는 등으로
절차를 생략해서는 안됩니다.
매도인이 치매등으로, 의사확인이 안된다면, 아들이 성년후견인으로 법원으로부터 성년후견인으로 지정되었을 때에 ,
또한 법원으로부처 매매허가를 득한 경우에 안전합니다.
따라서 매도인에게 성년후견인이 지정되어 있는지를 먼저 확인하기 위해서는 '성년후견등기부' 를 요청하시고 (매도인 주소지 가정법원에서 발급가능)
아직 이가 준비되어 있지 않다면, 대리인인 아들에게 법원에 신청하여 성년후견인 지정을 먼저 받은 후 부동산거래를 하여야 합니다.
(통상 계약이 먼저 체결된 후 잔금 전에 법무사가 관여하게 되므로, 그때는 이미 늦어집니다.
미리 계약 전에 잘 확인하시는 것이 매우 중요합니다)
2. 그러므로, 대리인이 진정한 대리인이 아니라면 상당히 문제가 될 수 있습니다.
1. 당사자가 계약을 취소하는 상황
2. 당사자가 사망하였다고 하더라도 상속인이 부당한 계약으로 문제삼을수 있습니다