계약 만료일이 되어 이사를 해야 하는 상황이었습니다.
저는 2달 전부터 계약만료 통보를 했고, 12월 초에 다시 한 번, 그리고 계약만료일 당일 포함 총 3번 퇴실 의사를 밝혔습니다.

계약만료일 전날 이사 도중에
임대인과 인사를 했음에도
그런데 계약만료일 당일, 임대인으로부터

해외에 있어서 퇴실 확인을 할 수 없다

보증금을 다 써버려서 돌려줄 수 없다
라는 전화를 받았습니다.


저는 새 집에 당일 입주해야 했고 새 집 임대인은 “보증금 입금 없이는 이사 불가”라고 해서 매우 급박한 상황이었습니다. 결국 기존 임대인에게 다시 요청했지만 처음에는 “보증금 전액 못 준다”고 했고, 이후 부동산에서 상황을 확인하는 전화가 간 후에야 태도가 바뀌어 400만원만 먼저 주겠다고 했습니다.

저는 급히 이사를 해야 했기 때문에 400만원이라도 받았고, 부족한 금액은 제 현금으로 보충하여 새 집 보증금을 납부했습니다.
임대인은 “100만원은 파손 여부 확인 후 지급하겠다”고 하며 정확한 날짜도 정하지 않은 채 다음주로만 미루고 있습니다.

저는 이미 퇴실청소를 했고, 파손 여부 관련 사진·동영상도 모두 남겨두었습니다. 하지만 임대인은 본인이 직접 확인하기 전에는 돈을 줄 수 없다고 합니다.

제가 궁금한 점은 다음과 같습니다.

1. 계약 만료와 동시에 보증금을 반환하는 것이 원칙 아닌가요?
임대인의 개인 사정(해외 체류 등)으로 반환을 지연하는 것이 정당한지 궁금합니다.


2. 파손 수리비는 원래 보증금을 돌려준 뒤 별도로 청구하는 것이 아닌가요?
보증금 전액을 근거 없이 잡고 있는 것이 맞는 절차인지 알고 싶습니다.


3. 이미 400만원만 반환받은 상황에서도 나머지 100만원에 대해 임차권등기명령 신청이 가능한가요?
(일부만 미반환된 경우에도 신청할 수 있는지 궁금합니다.)


4. 제가 부동산에 연락해서 확인 요청한 것이 잘못된 것인지, 아니면 필요한 조치였는지 알고 싶습니다.
부동산 연락 이후에야 일부 금액이라도 받을 수 있었던 것 같아 더 고민됩니다.

5. 임대인이 “다음 주에 보증금을 돌려주겠다”는 구두 약속을 해서 기다리고 있다가, 결국 약속을 지키지 않아 제가 받아야 할 100만 원을 돌려받지 못하는 상황이 생기면 어떻게 되나요?
구두 약속만 믿고 임차권등기명령을 즉시 신청하지 않은 경우, 그로 인해 발생한 손해를 제가 전적으로 부담해야 하는 것인지 궁금합니다.
혹시 이러한 위험을 고려하면, 임차권등기명령을 가능한 한 빠른 시일 내에 신청하는 것이 맞는지도 알고 싶습니다.

현재 임대인은 정확한 반환 날짜도 제시하지 않고 계속 “다음 주”만 이야기하며 미루고 있어 불안합니다.
이런 상황에서 지금 바로 임차권등기명령을 신청해도 되는지, 변호사님의 조언을 듣고 싶습니다.